Si paseas por el paseo marítimo de Calafell, Cunit o Segur de Calafell y miras los edificios de apartamentos, verás en muchos de ellos una línea de grietas horizontales a la altura de cada planta, o trozos de hormigón desprendidos en los cantos de los balcones. Es la patología de frentes de forjado, una de las más comunes en la costa y una de las que más riesgo suponen para los peatones.
Qué es el frente de forjado
El forjado es el "suelo" de cada planta, una losa de hormigón armado (o de viguetas y bovedillas) que se apoya en los pilares. Su borde, el que llega a la fachada, es el frente de forjado. En muchos edificios de los años 60 a 90 ese borde se quedó visto o cubierto solo por una pieza cerámica fina o por el mortero del revestimiento.
Lo mismo ocurre con los cantos de balcones y voladizos, que están todavía más expuestos al agua y al sol.
Por qué se deteriora
El proceso tiene casi siempre la misma secuencia:
- El agua y la sal penetran en el hormigón, sobre todo si el recubrimiento de las armaduras es escaso (algo muy habitual en esa época).
- El acero se oxida. El óxido ocupa varias veces más volumen que el acero original.
- El hormigón se fisura y estalla desde dentro, con grietas horizontales y desconchones.
- Caen trozos de hormigón o de revestimiento a la calle, y el acero, cada vez más expuesto, pierde sección.
En la costa del Baix Penedès y del Garraf el ambiente marino acelera mucho este proceso: hemos visto edificios con frentes de forjado muy dañados con solo 35 o 40 años.
Señales de alarma
- Grietas horizontales en la línea de cada planta.
- Manchas de óxido (marrón anaranjado) que escurren por la fachada.
- Revestimiento abombado o que suena a hueco al golpearlo.
- Armaduras visibles en cantos de balcón.
- Trozos caídos en aceras, terrazas o patios.
Si ves trozos caídos, no esperes: hay que delimitar la zona y, si es necesario, colocar una red o retirar los elementos sueltos. La comunidad es responsable de los daños que pueda causar la fachada. Si tienes dudas sobre una grieta concreta, mira grietas en la fachada: tipos y causas.
Cómo se repara correctamente
Una reparación duradera tiene varias fases y no consiste en tapar con mortero y pintar:
- Inspección y saneado: se pica todo el hormigón dañado o mal adherido hasta llegar a hormigón sano y dejar las armaduras al descubierto.
- Limpieza del acero: se elimina el óxido con cepillo o chorreado.
- Evaluación: si el acero ha perdido mucha sección, el técnico puede indicar reforzarlo o añadir armadura.
- Pasivación: se aplica un producto que protege el acero de nuevas corrosiones.
- Reconstrucción: con mortero de reparación estructural de baja retracción (tipo R3 o R4), en capas.
- Protección: un revestimiento o pintura que impida la entrada de agua y sales, o mejor aún, un sistema de aislamiento por el exterior.
La opción de aislar al mismo tiempo
Los frentes de forjado son puentes térmicos: zonas por donde se escapa el calor y donde aparece condensación en el interior (esas manchas negras en el techo junto a la fachada). Por eso, cuando hay que reparar los frentes de forjado, es el momento ideal para colocar un sistema SATE:
- Se aprovecha el mismo andamio.
- El aislamiento cubre y protege los frentes de forjado del agua y de los cambios de temperatura.
- Se eliminan los puentes térmicos y la condensación interior.
- La obra puede acceder a subvenciones y a la deducción del 60 % en el IRPF.
Tienes más información en ventajas del sistema SATE en la rehabilitación de fachadas.
¿Y si la ITE lo ha detectado?
Si el edificio tiene más de 45 años, la inspección técnica (ITE) recogerá este problema y probablemente lo clasificará como deficiencia grave o importante, con un plazo para repararlo. La reparación de frentes de forjado es una obra necesaria de conservación, y en una comunidad de propietarios su aprobación tiene un régimen más sencillo que las mejoras. Te lo contamos en cómo aprobar la rehabilitación de la fachada en la comunidad.
Cuánto cuesta
Depende sobre todo de la longitud de frentes a reparar y del estado del hormigón. Para tener una idea, la reparación se suele presupuestar por metro lineal de frente más los andamios o medios de elevación, que pueden suponer una parte importante del total en edificios altos. Un buen presupuesto debe incluir una partida de "picado y reparación adicional" porque, hasta que no se pica, no se sabe hasta dónde llega el daño.
Nuestra experiencia
En AML Construcciones rehabilitamos fachadas de edificios de la costa castigadas por la humedad y la sal, como el edificio de apartamentos de Roda de Berà, con nuevo revestimiento hidrófugo y barandillas en todos los balcones, o el mantenimiento integral en Cubelles, con saneado y reparación de grietas. Si en tu comunidad hay desprendimientos, contacta con nosotros y te visitamos para valorar la urgencia y la solución.
Información orientativa. La diagnosis y la solución de una patología estructural deben realizarlas siempre técnicos competentes.
