En una reforma de 30.000 €, la diferencia entre pagar un 21 % o un 10 % de IVA son 3.300 €. Muchas reformas de vivienda pueden tributar al tipo reducido, pero no todas, y es frecuente que se aplique mal (en un sentido o en el otro). Te explicamos los requisitos de forma clara.
Las dos vías para el IVA del 10 %
La Ley del IVA prevé el tipo reducido del 10 % en dos casos que a menudo se confunden:
- Obras de renovación y reparación de viviendas (la mayoría de reformas).
- Obras de rehabilitación de edificios, que tienen requisitos propios.
1. Reformas de renovación y reparación de viviendas
Para aplicar el 10 % deben cumplirse todos estos requisitos:
- El cliente es una persona física que usa la vivienda para uso particular (no tiene que ser propietario: un inquilino también puede contratar la obra). También se aplica a comunidades de propietarios.
- La vivienda tiene al menos dos años desde que se construyó o se rehabilitó por última vez.
- Los materiales que aporta la empresa no superan el 40 % de la base imponible de la obra.
Si los materiales superan ese 40 %, toda la factura va al 21 %. Por eso, en reformas con muebles de cocina caros, sanitarios de diseño o ventanas de gama alta, el porcentaje de materiales puede dispararse y hacer perder el tipo reducido.
Truco legal habitual: si compras tú directamente algunos materiales o elementos (por ejemplo, los electrodomésticos o el mueble de cocina), la empresa solo factura la instalación y la proporción de materiales baja.
¿Y las zonas comunes de una comunidad?
Las obras en zonas comunes de un edificio (fachada, escalera, cubierta) también pueden ir al 10 % cuando al menos el 50 % de la superficie construida del edificio se destina a vivienda.
¿Y si es una segunda residencia?
Sí puede aplicarse: lo que exige la norma es el uso particular de la vivienda, no que sea la habitual. En cambio, no se aplica si el piso se usa para una actividad empresarial (por ejemplo, un local, una oficina o una vivienda turística explotada como negocio).
2. Obras de rehabilitación
Una obra se considera rehabilitación a efectos de IVA cuando:
- Más del 50 % del coste corresponde a consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, u obras análogas o conexas; y
- El coste total supera el 25 % del precio de compra del edificio (si se compró en los dos años anteriores) o de su valor de mercado, descontando el valor del suelo.
Una rehabilitación de fachada importante o una actuación estructural pueden encajar aquí.
Qué no se beneficia del IVA reducido
- Locales comerciales y oficinas.
- La compra de materiales por tu cuenta en una tienda (pagan el 21 % normal).
- Obras en las que los materiales superan el 40 % de la base y no son rehabilitación.
- Algunos elementos como los electrodomésticos o el mobiliario vendidos por separado.
Qué debes pedir a la empresa
- Que el presupuesto indique el tipo de IVA y justifique por qué aplica el 10 %.
- Que desglose mano de obra y materiales, para comprobar el límite del 40 %.
- Es habitual que la empresa te pida una declaración firmada de que la vivienda se destina a uso particular. Es para protegerse ante Hacienda si los datos no fueran ciertos.
IVA reducido + otros ahorros
El IVA reducido es compatible con:
- Las deducciones en el IRPF por eficiencia energética, si la obra mejora el aislamiento o las instalaciones.
- Las ayudas a la rehabilitación en Cataluña.
Ejemplos
| Obra | Cliente | IVA probable |
|---|---|---|
| Reforma de baño en vivienda habitual, materiales 30 % | Particular | 10 % |
| Reforma de cocina con muebles de alta gama (materiales 55 %) | Particular | 21 % |
| Pintura y reparación de fachada del edificio | Comunidad de propietarios residencial | 10 % |
| Reforma de un local para oficina | Empresa | 21 % |
| Reforma de un piso terminado en 2025 (menos de 2 años) | Particular | 21 % |
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Artículo informativo basado en la Ley 37/1992 del IVA (artículo 91), vigente a octubre de 2026. No sustituye el asesoramiento fiscal profesional.
